2月初，春節(jié)前，在很多人還堵在回家過(guò)年的路上時(shí)，深圳放松了限購(gòu)條件。政策上的利好，意料之中，又有點(diǎn)突如其來(lái)。彼時(shí)，備受成交低迷長(zhǎng)時(shí)間折磨的地產(chǎn)中介和無(wú)心戀戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商們并未因此放慢回家的步伐。整個(gè)春節(jié)，深圳樓市沒(méi)有任何波瀾，成交量慘不忍睹，甚至不及往年。

然而，春節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后，回歸日常生活的購(gòu)房者們開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。這種隱約可見(jiàn)的躁動(dòng)，最先體現(xiàn)在地產(chǎn)咨詢量上。一位從事房產(chǎn)咨詢的人士反映，“節(jié)后付費(fèi)咨詢量突然爆發(fā)式增長(zhǎng)，好久沒(méi)有這樣的感覺(jué)了。春節(jié)前預(yù)計(jì)節(jié)后成交量會(huì)比節(jié)前更好，沒(méi)想到節(jié)后熱度會(huì)變化這么快?！?/p>

緊接著2月底，5年期LPR迎來(lái)了史上最大的降幅，直接從4.2%降到了3.95%，深圳30年房貸LPR降至3.85%。深圳住宅市場(chǎng)從來(lái)不缺需求，只是長(zhǎng)時(shí)間的低迷造成了剛需積累，很多剛需購(gòu)房者買(mǎi)房的需求有延遲，這種延遲一般會(huì)以年為單位，今年不買(mǎi)，明年再看，但并未消失。

二手房帶看量猛增 成交量4周連升

隨著政策的持續(xù)松綁，深圳的購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始逐步釋放出來(lái)，爆發(fā)的咨詢量過(guò)后就是付之于行動(dòng)的看房量。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后深圳二手房帶看量猛增1288%！樂(lè)有家數(shù)據(jù)也顯示，春節(jié)后三周，樂(lè)有家深圳門(mén)店二手看房量持續(xù)穩(wěn)居近三年高位，周均看房量對(duì)比1月份上漲50%，對(duì)比2023年春節(jié)后數(shù)據(jù)上漲12%；與去年3月小陽(yáng)春的高峰期對(duì)比，則上漲14%。

3月，從大理休假回來(lái)的市民王小姐一周內(nèi)一買(mǎi)一賣就貢獻(xiàn)了兩套房的成交量。王小姐一直想換房，從福田到南山，到寶安，到西麗，看了兩年的房子，始終沒(méi)有成交。“不是沒(méi)有合適的房子，是沒(méi)有合適的價(jià)格，價(jià)格不松口，真正誠(chéng)心賣房的業(yè)主并不多?！蓖跣〗愀嬖V記者，她遇到過(guò)很多手握幾套甚至10余套房子的業(yè)主，放盤(pán)掛賣只是試探行情，價(jià)格并不低?！八麄儺?dāng)中，觀望居多，只有生意失敗、急需用錢(qián)的業(yè)主才割肉出售。”

對(duì)于自己的房子，王小姐也有這樣的心理，加上看房的人也沒(méi)幾個(gè)，所以兩年過(guò)去了，王小姐既沒(méi)有買(mǎi)到合適的房子，也沒(méi)有賣掉自己的小房。

但今年春節(jié)后，深圳二手房市場(chǎng)明顯躁動(dòng)起來(lái)，地產(chǎn)中介的電話也活躍了很多?！罢l(shuí)知道這樣的小陽(yáng)春會(huì)到什么時(shí)候？或許和去年一樣，曇花一現(xiàn)，趁這個(gè)熱度，趕緊把自己的房子以合適的價(jià)格賣掉。大家都這么想，所以，很快就找到了合適的房子，果斷出手，這邊賣，那邊買(mǎi)，順利完成置換?！?/p>

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱：深房中協(xié)）3月11日披露的最新數(shù)據(jù)顯示，此前一周（3月4日—10日），深圳二手房錄得成交量為1094套，小幅高于上上周，錄得量實(shí)現(xiàn)4連升，并創(chuàng)下近14周以來(lái)的新高；不過(guò)，仍未突破2023年的最高單周錄得量。

與此同時(shí)，業(yè)主放盤(pán)房源量持續(xù)增加。據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，近3周以來(lái)深圳二手房源增加超過(guò)5200套，總量達(dá)到54886套。目前，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)回歸到春節(jié)前水平。

值得注意的是，市場(chǎng)在回穩(wěn)的情況下，有業(yè)主悄悄調(diào)高掛盤(pán)價(jià)，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截止到目前，3月，深圳有三成左右的小區(qū)掛盤(pán)價(jià)上漲，漲幅的范圍在11.6%—25.6%之間。漲幅最高的是寶安福永片區(qū)的景山花園，目前掛盤(pán)均價(jià)為4.84萬(wàn)元/㎡，漲幅在25.6%。

對(duì)于近期二手房交易回升，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前市場(chǎng)有共識(shí)，那就是“以價(jià)換量”。借著3月份季節(jié)性的銷售轉(zhuǎn)暖，目前兩類低價(jià)房源消化掉了：一是去年降價(jià)到位（買(mǎi)家認(rèn)知）的房源；二是近期降價(jià)幅度比較大的房源。

但是需要注意的是，賣家降價(jià)意愿下降，最低價(jià)房源消化完了，買(mǎi)家愿意接受“次低價(jià)”，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)螺旋下降的態(tài)勢(shì)。部分交易活躍的區(qū)域，房?jī)r(jià)甚至有了些許反彈，但這是鳳毛麟角。經(jīng)過(guò)一年多的超預(yù)期跌價(jià)，到了去年底，很多業(yè)主不再接受繼續(xù)割肉，選擇“由售轉(zhuǎn)租”“等等看”。但強(qiáng)大的買(mǎi)方市場(chǎng)下，賣家報(bào)價(jià)的硬氣還是會(huì)迅速瓦解。 

新房市場(chǎng)回溫 開(kāi)發(fā)商花式折扣搶客戶

二手房市場(chǎng)的“熱氣”帶動(dòng)著新房市場(chǎng)進(jìn)入久違的熱鬧場(chǎng)面，許多新盤(pán)售樓處來(lái)訪人群絡(luò)繹不絕，蘇醒的開(kāi)發(fā)商們變著花樣“炫技內(nèi)卷”：“看房送龍蝦，買(mǎi)房送奔馳”，為了賣房，開(kāi)發(fā)商們使出渾身解數(shù)，“以價(jià)換量”，各類折扣層出不窮。一到周末，朋友圈里更是被各種樓盤(pán)的成交喜報(bào)刷屏，熱辣辣的紅色海報(bào)讓人仿佛感覺(jué)還在過(guò)年。

3月16日，卓越珺奕府的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，人聲鼎沸，熱鬧非凡，偌大的會(huì)場(chǎng)座無(wú)虛席，許多準(zhǔn)業(yè)主們拖家?guī)Э?，一家三代齊齊上場(chǎng)選房?，F(xiàn)場(chǎng)的銷售人員們更是忙得腳不沾地，叫號(hào)、登記、引路……現(xiàn)場(chǎng)交流基本靠喊，當(dāng)天晚上，開(kāi)發(fā)商發(fā)布喜報(bào)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，成交305套。

發(fā)布喜報(bào)的還有金地環(huán)灣城，周六單日成交10套，成交金額1.5億元。3月17日下午，記者實(shí)地探訪來(lái)到位于深圳福田區(qū)的金地環(huán)灣城的售樓處，停車場(chǎng)已沒(méi)有空位，門(mén)口停滿了車。售樓處內(nèi)，區(qū)域地圖前、項(xiàng)目沙盤(pán)旁、交流區(qū)內(nèi)，隨處可見(jiàn)咨詢的購(gòu)房者?，F(xiàn)場(chǎng)一名銷售人員告訴記者：“我們已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)周末加班了，尤其是3月以來(lái)，看房的客戶更多了，全國(guó)各地的客戶都有，北京、上海、廣州一線城市居多，還有香港客戶?！?/p>

據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周（3.04—3.10）中原代理新房周訪客量約8500批，環(huán)比上升兩成，新房訪客量連續(xù)三周上升，一些新入市項(xiàng)目也再現(xiàn)千人搶房，去化不錯(cuò)。有地產(chǎn)中介反饋，上上周末，珈譽(yù)府的二期樣板間開(kāi)放，首開(kāi)當(dāng)日來(lái)訪超3500批。據(jù)開(kāi)發(fā)商鴻榮源發(fā)布，鴻榮源珈譽(yù)府2區(qū)當(dāng)日開(kāi)盤(pán)去化645套、吸金30.59億元！但值得一提的是，與此前兩次開(kāi)盤(pán)相比，鴻榮源珈譽(yù)府去化并不如此前，其中第一次開(kāi)盤(pán)銷售率約85%，第二次開(kāi)盤(pán)銷售率約73%。

3月后，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度明顯加快，讓利力度逐步加大，市場(chǎng)上新盤(pán)入市數(shù)量逐漸增多，新房成交量持續(xù)上升。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，上周（3月4日—10日）深圳新房住宅共成交432套，環(huán)比上漲25.9%；面積共計(jì)44683平方米，環(huán)比上漲20.8%，預(yù)計(jì)未來(lái)一周成交量仍會(huì)繼續(xù)上升。

對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)情緒，李宇嘉認(rèn)為，身在第一線的開(kāi)發(fā)商肯定是最清楚不過(guò)了，都選擇與時(shí)間賽跑，想在形勢(shì)未進(jìn)一步惡化之前，盡快變現(xiàn)。于是，我們看到，地產(chǎn)圈里無(wú)論是開(kāi)工還是銷售，都在加快節(jié)奏。而且，大都開(kāi)發(fā)商愿意讓渡一定利潤(rùn)，以最快的速度賣房，收割確定性，這是近期開(kāi)發(fā)商的一致選擇。

持觀望態(tài)度 “小陽(yáng)春”成色有待觀察

盡管市場(chǎng)看著熱鬧，但有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前數(shù)據(jù)整體來(lái)看，新政對(duì)于深圳樓市的刺激效果仍有待觀察。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月1—10日新房住宅成交601套，已經(jīng)逼近上月的800套，全月成交量有站上2000套；二手住宅成交1069套，全月成交量則有望突破3000套。這些預(yù)期數(shù)據(jù)未明顯好于2023年的樓市表現(xiàn)。

對(duì)于新房市場(chǎng)，深圳許多新房項(xiàng)目都曾推出不同程度的折扣促銷活動(dòng)。有資深新房銷售經(jīng)理告訴記者，目前深圳新房交易規(guī)模大約回到春節(jié)前正常水平的八成左右。他認(rèn)為，“小陽(yáng)春”一般都是二手房先回升，此前二手房?jī)r(jià)跌幅大于新房，加上新房的戶型選擇空間不大，不太適應(yīng)目前以剛需為主的市場(chǎng)。目前重點(diǎn)城市二手房成交的確在回升，但速度比以往慢，小陽(yáng)春的“成色”不一定能達(dá)到以往水平。

“畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商卷翻天，尤其是在價(jià)格上，紛紛‘以價(jià)換量’，真正有買(mǎi)房需求的人也可以多看看房子，考慮下手了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)于如今出現(xiàn)的樓市看房、買(mǎi)房小高峰表示持觀望態(tài)度。

該業(yè)內(nèi)人士提到，目前售樓處的咨詢量和看房量增加不少，但是在開(kāi)發(fā)商各種優(yōu)惠政策的影響下，交易流程各個(gè)環(huán)節(jié)不乏購(gòu)房者沖動(dòng)下單或是有棄購(gòu)預(yù)期的下單?！氨热缬械捻?xiàng)目在開(kāi)盤(pán)各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)置了鼓勵(lì)政策，如認(rèn)購(gòu)凍資會(huì)有購(gòu)物卡贈(zèng)送等，有些購(gòu)房者可能會(huì)為了購(gòu)物卡等獎(jiǎng)勵(lì)先凍資再棄選，很多購(gòu)房客戶其實(shí)還是非常猶豫，最后真正買(mǎi)單還是很糾結(jié)?！彼阅壳俺尸F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商方面的看房數(shù)據(jù)會(huì)更放大。因此，他認(rèn)為，某種程度上，這種“小陽(yáng)春”的提前出現(xiàn)，一定程度上是來(lái)源于各家開(kāi)發(fā)商“內(nèi)卷”的結(jié)果，“小陽(yáng)春”是不是真的到了，后續(xù)有待證明。

李宇嘉認(rèn)為，新房市場(chǎng)內(nèi)卷，對(duì)二手房也形成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！當(dāng)前，新房、二手房的競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)已今非昔比！從目前市場(chǎng)交易來(lái)看，積蓄的剛需釋放是主要?jiǎng)恿?。從廣深來(lái)看，新市民、年輕人的剛需基礎(chǔ)很扎實(shí)，前幾年大量來(lái)廣深創(chuàng)業(yè)、入戶，積累了一大批購(gòu)房潛力人群，剛需買(mǎi)房、剛改換房，價(jià)格下降后探到了購(gòu)買(mǎi)力水平，驅(qū)動(dòng)這一輪回升。但是，由于價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)，跌價(jià)預(yù)期也實(shí)現(xiàn)了，等待和觀望的情緒濃厚。積累的剛需、剛改（非買(mǎi)不可）釋放完，交易量就下滑了，這與2023年2—3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方。